Vous êtes ici :
  1. Accueil
  2. Acte anormal de gestion : la valeur vénale des invendus a ses propres règles
Acte anormal de gestion : la valeur vénale des invendus a ses propres règles

Acte anormal de gestion : la valeur vénale des invendus a ses propres règles

Publié le : 07/07/2026 07 juillet juil. 07 2026
ACTUALITES

CAA Paris du 30 avril 2026, n° 24PA04973, Société Lux’immo.

Les faits :

La société de promotion immobilière Lux'immo avait réalisé deux programmes immobiliers, l'un situé à Chaumes-en-Brie et l'autre à La Rochette. Par actes des 6 mai 2015 et 3 août 2015 elle avait cédé à la SARL IDS Investissements de Sousa et à la SARL DSI 26 des appartements restés invendus à Chaumes-en-Brie. Par un acte du 23 juillet 2015, elle avait cédé à la SARL IDS investissements de Sousa 15 appartements du programme immobilier de La Rochette.
 
À l'issue d’une vérification de comptabilité, et considérant que la société avait cédé les appartements concernés à des montants inférieurs à leur valeur vénale, l'Administration fiscale lui avait notifié des rappels d'impôt sur les sociétés au titre de l'exercice clos en 2015 résultant de la réintégration, dans les résultats de la société, de la différence entre les prix de vente consentis aux cessionnaires et la valeur réelle des biens, ainsi que des rectifications de TVA et de CVAE. Par un jugement du 2 octobre 2024, le tribunal administratif de Melun avait déchargé la société Lux'immo des suppléments d'impôt sur les sociétés, de taxe sur la valeur ajoutée et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises au titre de l'année 2015 à hauteur des rehaussements et rappels liés aux opérations de vente réalisées les 6 mai et 3 août 2015 sur les appartements de Chaumes-en-Brie et a rejeté le surplus des conclusions de sa demande.

La position de l’Administration Fiscale :

Au cours de la vérification de comptabilité de la société, l'Administration a évalué la valeur réelle des biens cédés par comparaison avec 17 ventes réalisées par la société requérante dans le même ensemble immobilier. Elle avait estimé dans un premier temps que la valeur vénale de ces biens devait être fixée à 2 678 130 euros TTC, soit 4 251 euros le m². Puis, après avis de la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, elle avait considéré qu'il y avait lieu d'appliquer à ce montant une décote de 20 % et a ainsi retenu une valeur vénale de 2 142 504 euros TTC. La différence entre ce dernier montant et le prix stipulé au contrat de vente, représentant un écart de 16 %, procédait, selon elle, d'un acte anormal de gestion de l'entreprise.

La position du juge : 

La Cour relève d’abord, d’une part, que l'opération immobilière réalisée à La Rochette par la société requérante avait consisté en la construction d'un ensemble immobilier comprenant 85 appartements répartis sur trois immeubles, de sorte que la vente des 15 appartements de cet ensemble immobilier le 23 juillet 2015, à la société IDS investissements de Sousa, avait porté sur un nombre limité d'appartements et, d’autre part, qu'à la date de la livraison du programme, soit au début de l'année 2015, plus de 56 % des logements n'avaient pas été vendus, les autres ayant été cédés en état futur d'achèvement. 

Puis il prononce la décharge des rappels contestés devant lui au motif que l'écart entre la valeur vénale des 15 appartements cédés, telle qu'évaluée par l'Administration, soit 2 142 504 euros TTC, et le prix de vente consenti à la société IDS investissements de Sousa soit 1 796 868 euros TTC, n'était que de 345 636 euros, soit un écart ne pouvant, dans les circonstances de l'espèce, être comme étant significatif.

Notre avis :

La solution est justifiée juridiquement : la valeur vénale des invendus d’un programme immobilier est nécessairement décorrélée de celle des lots qui ont été vendus. Par ailleurs, il est de jurisprudence constante qu’un écart de prix de 20 % ne peut, sauf circonstance particulières, être regardé comme significatif ((CE, 3 juillet 2009, n° 301299).
Partager sur
Publier cet article Partager sur LinkedIn Partager sur Facebook Envoyer par E-mail

Historique

<< < 1 2 3 4 5 6 7 ... > >>