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Trouble anormal de voisinage : le risque avéré suffit désormais à agir

Trouble anormal de voisinage : le risque avéré suffit désormais à agir

Publié le : 12/05/2026 12 mai mai 05 2026
ACTUALITES 

Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 mars 2026, n° 23-20.575

Le contentieux de voisinage vient de franchir un cap important. Par un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation reconnaît qu'un propriétaire peut agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage sans attendre que le dommage se réalise. La menace sérieuse et documentée suffit. 

Les faits : un talus instable, un voisin qui attend

Une société propriétaire d'un fonds supérieur demande à son voisin du fonds inférieur de procéder à la consolidation d'un talus instable, à la suite d'un éboulement survenu en 2014. La Cour d'appel de Fort-de-France rejette la demande : aucun dommage actuel n'étant démontré sur le terrain ou les constructions du demandeur, l'action est jugée sans objet.

La Cour de cassation casse cette décision.

L'apport de l'arrêt : une fonction préventive consacrée

Le principe du trouble anormal de voisinage, construit de longue date par la jurisprudence et désormais codifié à l'article 1253 du Code civil depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, connaît ici une extension notable.

La Cour de cassation admet qu'un risque avéré et futur peut suffire à fonder l'action, sans que le dommage soit actuellement réalisé. Il n'est donc plus nécessaire d'attendre l'effondrement, l'inondation ou la ruine pour saisir le juge.

Ce faisant, la Cour rompt avec une lecture strictement réparatrice du trouble anormal de voisinage et consacre expressément sa fonction préventive. La jurisprudence antérieure conditionnait le plus souvent l'action à la réalisation effective d'un préjudice.

Ce que cela change concrètement

Cette décision intéresse directement les propriétaires, bailleurs, promoteurs et syndics confrontés à une situation à risque non encore dégradée.

Agir sans attendre le sinistre.

Dès lors que le risque est avéré - instabilité de terrain, ouvrage menaçant ruine, écoulement d'eaux susceptible de causer un dommage futur - l'action est recevable.

Documenter le risque avec rigueur.

La recevabilité de l'action repose sur la démonstration du caractère sérieux et avéré du risque. Plusieurs outils probatoires sont à privilégier :

  • le rapport d'expertise judiciaire ou amiable

  • le constat de commissaire de justice

  • l'étude géotechnique

  • tout document technique attestant de l'instabilité ou de la menace

Anticiper plutôt que subir.

Cette décision ouvre la voie à des demandes de mesures préventives - travaux de consolidation, démolition partielle, mise en sécurité - sans devoir justifier d'un préjudice déjà subi.

Notre analyse

Cet arrêt s'inscrit dans une évolution plus large du droit de la responsabilité vers la prévention des risques. Il rejoint, dans son esprit, les mécanismes du référé-prévention ou de l'action en garantie des vices cachés, qui n'exigent pas non plus l'attente d'un dommage consommé.

Pour les praticiens, la vigilance s'impose désormais dès la détection d'un risque sérieux : une inaction prolongée pourrait, à l'inverse, être retenue contre celui qui avait connaissance du danger sans agir.

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